几十万的深圳人点石策略，最近很头疼。
一切的源头，在深圳公租房政策的一变再变——
2023年8月1日之前，
深圳公租房基本申请条件为：深圳户口、深圳社保3年、无深圳自有住房。
以当前的视角来看，这些条件并不能完全筛掉那些想钻空子的人。
打个比方，你是个无深圳自有住房的深圳人且交了3年社保，但你有个1000万现金放在银行吃利息，你也可能申请到深圳的公租房。
由此，
当年的深圳公租房申请人数多达几十万。
普通人想申请到一套公租房，排队都得排个五年起步。
2023年8月1日之后，
深圳公租房基本申请条件增加了两条：
收入方面，家庭人均年可支配收入需≤54000元；
财产方面，3人及以下家庭财产≤66万元，4人及以上家庭财产≤87万元。
申请公租房的门槛，猛地拔高了。
效果也显而易见，
此政策之前，每月进入公租房轮候库的家庭高达6000多户，而今年前五个月新增入库户数仅5000户出头。
但是，但是，
新问题也出现了。
那些已经在公租房轮候库排队的老用户该怎么办？
按照惯例，咱们的新政策往往只管将来，不看过去。
即，
新人新办法，老人老办法。
这批老人有多少人呢？
截至目前，深圳公租房轮候库在排队的家庭超43万户，其中90%都是老用户。
也就是说，大约有39万户家庭都是老用户。
这些老用户，有的已经排队了7、8年，但他们仍然没有放弃。因为按照既有的政策，只要排下去，总能入住到心仪的公租房。
但是，
2025年的深圳公租房，又变天了。
前些天，深圳10区住建局几乎同时发布公告《关于公共租赁住房申请家庭经济状况核对的温馨提示》，其中，光明区、龙岗区、大鹏新区、宝安区、盐田区已在公告中，还提及了计划近期安排一批房源开展配租。
请看这批公租房的申请细则——
重点一：
2023年8月1日之前提交轮候申请的在册轮候人，认租此批公租房需要进行经济状况的核定。
老人，也得用新办法！
想要认租2025年的公租房，之前的老用户也得符合现在的收入、财产标准。
重点二：
经审核不符合收入财产限额的轮候家庭，须退出轮候册。
啥意思？
如果你去申请这轮的公租房，但是因不符合收入财产的限额条件，那么你将被逐出轮候库，失去申请公租房的资格。
从这一次的变化来看，深圳公租房的政策变得更加精准。
那些轮候库的老用户，一旦不符合收入财产的限额条件，也将享受不到公租房的优惠。而一些符合条件的新深圳人，很可能会快速地入住公租房，不必排个7、8年的队。
公租房正在变得越来越少。
我们可以从供需两个角度解释公租房政策的收紧。
供应方面点石策略，你得明白公租房并不是由政府直接建设的——
大多数情况下，政府会调整每块土地的指标，在其中规定一定面积的配建公租房，然后将这块地挂牌在土地市场，寻找愿意拿下这块地的开发商。
也就是说，
公租房往往由开发商承建，最终由购房者买单。
这才是公租房的建造逻辑。
当你明白这个逻辑，你就知道了这些年公租房的供应绝对在减少——
商品房市场中，由于房价的下跌，购买力/需求在大幅度减少。
土拍市场中，由于商品房市场的降温，开发商的拿地意愿也在下降。
于是，
土地出让规模下降。
2021年，深圳土地出让金近千亿；2022年，土地出让金减少至736亿；2023年，宅地出让金312亿，直接降了六成；2024年，土地出让金346亿，基本与上年维持同一水平。
从巅峰时期的千亿出让金到如今的300亿出头，深圳的土地出让规模几乎膝盖斩。
由于公租房规模与土地出让规模大致呈现正相关的关系，那么公租房规模也大幅下降。
公租房配建比例下降。
因为开发商的拿地意愿下降，政府为了提高开发商的拿地积极性，防止宅地流拍，自然得拿出更多的“福利”。
其中一项，就是降低公租房的配建比例。
2024年8月，位于宝安新安街道的A001-0219地块就没要求配建公租房和保租房。
今年4月，深圳南坊街地块挂牌，同样没有配建公租房的要求，但是由于需要建设的商业面积过高，最终还是流拍了。
8月份，该地块在大幅减少商业面积之后，总算拍出。
以上，
我们能看出：市场对于宅地的要求是苛刻的。
一宗地只要出现公租房等成本性指标，或者大量的商业这类难以迅速回本的指标，就很难卖得动。
由此，公租房供应不得不减少——
以深圳市级公租房为例，
2021年供应了8205套公租房，而2022年-2024年合计不过3000余套；
以宝安区级公租房为例，
2020年，供应1135套；
2021年，893套；
2022年，641套；
2023年，406套。
公租房的供应量，真的是一年比一年少。
需求方面，过去的公租房资源分配并不合理——
早在前两年，深圳就出现过公租房租客炫富的事情。
经调查，这名租客曾经申购过深圳的安居型商品房最后决定放弃，选择继续成为“无房户”，申请公租房。
也就是说，
这名租客明明有能力买房，但仍然在享受福利性的租房资源。
这是政策的漏洞。
而在老人老办法下，并且轮候库中还有几十万的申请公租房的家庭，那么我们不排除有的租客仍然抱有侥幸心理去挤占公租房资源。
但是，
随着公租房供应的减少，势必要求公租房资源的分配更加精准。
正因如此，才让老人也采用了新办法。
所以，
公租房政策的一调再调本质上就是公租房资源的供不应求。
政策，会比你想象得更严苛。
随着公租房供应的减少，以及深圳人口的增加（去年一年，深圳常住人口又增加了20万人），我们可以预料到：
公租房供应不求的局面，很难改变。
那么，政策端的严苛不言而喻——
其一，超级严苛的条件审核。
我们已经知道了申请深圳公租房的条件：1.收入方面，家庭人均年可支配收入需≤54000元；2.财产方面，3人及以下家庭财产≤66万元，4人及以上家庭财产≤87万元。
而在实操中，
收入限额，要求申请受理日之前连续两年均不超过该额度；
财产限额，需要存款、房屋、车辆、基金、证券、保险，基金属于全方面覆盖。
其二，可能会追溯老用户。
由于过往比较宽松的政策，一定会导致一部分不再符合申请条件的租客仍然住在公租房之中。
但是照这个模式下去，老用户续签公租房时，势必也得经得起重新审核。
毕竟，两位带头大哥已经这么做了——
北京，对公租房续租实行定期审核制度，审核通过后即可续签租赁合同，继续居住。同时，续租并非无限制的，每次续租也需要经过审核，确保资源合理分配给真正需要的人群。
上海，还得审核你的社保。承租人需持续与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同，并依法缴纳社会保险金。
一旦不再符合申请条件，要么涨租金，要么退租。
这一道一道的门槛，真的是在把公租房定向发送到最需要的人群手里。
那么，不再符合申请的老用户们该何去何从？
1.退租拿补贴。
简单来讲，你自愿退出公租房轮候库，政府每个月给你租房补贴。
单身深户最高每月能拿1575元，3年就是5.6万； 两人及以上家庭户，每月最高2925元，3年最高可领10万。
2.转战保租房。
公租房和保租房最主要的区别有两个。
一是租金区别。
公租房租金为市场价的30%-50%，而保租房的租金是市场价的60%-90%。
保租房贵于公租房。
二是申请模式不同。
公租房需要排队，条件资质相同的情况下，先到先得。
保租房需要摇号。每当政府放出一批房源，你都可以去指定平台申请报名，运气好说不定很快就能摇到。
3.买一套商品房。
当几十万的深圳人被“赶出”公租房轮候库，势必会让大量的住房需求流入到市场当中。
而在今年，深圳又推出了新产品——配售型保障房。
即，用来出售的保障房。
目前，深圳官宣开工建设的首批配售型保障房项目有13个，未来将陆续供应房源合计1万多套，分布在南山、福田、宝安、龙岗、龙华、光明、坪山、大鹏8区。
其中，深圳首个配售型保障房项目预计年底开始配售，共计1152套。
或许，这才是深圳的最终用意。
最后，再给大家分享一份深圳租房市场的报告。
深圳的租金跌了多少？
深圳集中式公寓的出租率是多少？
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